نقد و بررسی «طرح جامع مسکن»
نقد و بررسی «طرح جامع مسکن»
طبق بند (ج) ماده 30 قانون برنامه چهارم توسعه، از ابتدای سال گذشته وزارت مسکن و شهرسازی مکلف شد با توجه به اثرات متقابل بخش مسکن با اقتصاد ملی و نقش تعادل‌بخشی آن در ارتقای کیفیت زندگی و کاهش نابرابری‌ها، «طرح جامع مسکن» را حداکثر تا پایان سال اول برنامه چهارم توسعه (پایان 1384) تهیه و به تصویب هیات وزیران برساند. سند نهایی «طرح جامع مسکن» که حاصل تلاش 24 گروه مطالعاتی است، تیرماه 1385 منتشر شد تا پس از اظهارنظر کارشناسان و نمایندگان مجلس شورای اسلامی، جهت طرح، در اختیار هیات وزیران قرار گیرد. در این طرح سعی شده است برای اولین بار در طول بیش از سه دهه از شروع بحث مسکن در ایران به‌صورت جامع به این بخش بنگرد و از جهات مختلف راهکارهایی را برای حل مشکلات این بخش ارائه کند.
همان‌طور که در ابتدای طرح جامع مسکن (سند تحلیلی) نیز آمده است، این طرح «مسيري را كه دولت تا دستيابي به هدفها، بايستي بپيمايد، روشن مي‌سازد. مسووليت رسيدن به هدفها برعهده دولت است اما دراين مسير مردم، بخش خصوصي و همه مسوولان اجرايي، قضايي و قانونگذاري، بايستي همراه و همگام باشند تا بتوان به هدفها رسيد.» اما به‌طور حتم برای شناخت مسائل و معضلات کنونی بخش مسکن و آسیب‌شناسی دقیق آنها و در نهایت ارائه راهکارهای مناسب و عملیاتی، اعم از راهکارهای کوتاه‌‌مدت و بلندمدت باید به شناخت و درک صحیحی از سطوح سیاست‌های تاثیرگذار در این بخش و رابطه تنگاتنگ این سیاست‌ها با یکدیگر رسید. در نتیجه، شناخت دقیق از مسایل و مشکلات بخش مسکن ما را به راه‌حل‌ها و راهکارهایی اساسی رهنمون خواهد کرد که اهداف عالیه بخش مسکن در آن محقق خواهد شد. بر همین پایه به‌طور اجمالی طرح جامع مسکن را می‌توان از دو منظر جهتگیریهاي کلان و برنامه‌های اجرایی مورد بررسی قرار داد:
الف ـ پیش‌فرض‌ها و جهتگیریهاي کلان
1 ـ پیش‌فرض قراردادن مسکن به‌عنوان یک کالای سرمایه‌ای و به‌رسمیت شناختن دوره‌های رکود و رونق تورمی
مسکن یک کالای مصرفی بادوام است بدین‌معنا که در تولید کالای مذکور زنجیره‌ای از نهاده‌های واسطه‌ای در یک چرخه اقتصادی فعال بوده‌اند اما خود مسکن ماحصل چرخه مذکور است و به‌عنوان نهاده واسطه‌ای برای تولید کالای دیگری استفاده نخواهد شد.
این کالا به‌دلیل اینکه جزو نیازهای اساسی یک خانوار قلمداد می‌شود هرگز نباید اسیر واسطه‌گری و دلالی شود، این خطر زمانی شکل می‌گیرد که این کالا به یک کالای سرمایه‌ای تبدیل شودو سرمایه‌هایی که با هدف افزایش سود وارد بازار می‌شوند به‌مانند عوامل تعیین کننده بازار ایفای نقش کنند. این امر در کشور ما اتفاق افتاده است بدین معنا که بازار مسکن تبدیل به یک رقیب برای بازارهای سرمایه‌ای ایران شده است و سرمایه‌های سرگردان با مشاهده رونق نسبی در این بازار به سمت آن حرکت کرده و باعث تورم و ناکارآمدی آن می‌شوند. بنابراین ضروری است دولت با اتخاذ راهکارهای مناسب، نسبت به مصرفی کردن این بازار اهتمام لازم را داشته باشد.در طرح جامع مسکن از این مهم غفلت شده و با پیش‌فرض قراردادن سرمایه‌ای بودن کالای مسکن نسبت به اتخاذ راهكارها اقدام شده است، در حالی‌که باید ابتدا سیاست‌ها به‌سمت مصرفی کردن این کالا سوق داده شود و سپس با پیش‌فرض مصرفی بودن مسکن، سياست‌گذاری شود.
از طرفی دیگر در سالیان گذشته بخش مسکن در حلقه بسته رکود و رونق تورمی گرفتار بوده و همواره يکي از سياست‌هاي اصلی اتخاذ‌شده برای خروج از دوران رکود، سیاست تحریک بازار از ناحیه تقاضا بوده است. عملکرد اين سیاست با افزایش تقاضا برای خرید مسکن و رونق نسبی این بخش به‌واسطه آن، باعث ورود تقاضای سرمایه‌ای و سرگردان شده و در نهایت افزایش قیمت زمین ـ که عامل اصلی تورمی بودن دوران رونق است ـ را به‌دنبال داشته است، با ادامه این فرآیند به‌ترتیب افزایش شدید قیمت مسکن، کاهش مجدد قدرت خرید خانوار و در نهایت رکود در این بخش مشهود بوده و در طول زمان این حلقه بسته به‌تناوب و به‌صورت نمودار سینوسی فزاینده تکرار شده است.
در طرح جامع مسکن با پیش‌فرض قراردادن این حلقه (حلقه بسته ركود و رونق تورمی در بخش مسکن) نه تنها به چاره جویی برای جلوگیری از شکل‌گیری آن و یا حتی مقابله با اثرات زیان‌بار آن نمی‌پردازد، بلکه به‌دلیل آن‌که این حلقه را ناشی از عوامل بیرونی و ساختار اقتصادی می‌داند، به‌ناچار رو به اجرای برنامه‌هایی می‌آورد که در برخی مواقع شکل‌گیری این حلقه را تسریع و تشدید می‌کنند.
یکی از نتایج پذیرفتن این حلقه، هدف قرار دادن صِرف گروه‌های کم‌درآمد به عنوان گروه‌های اصلی تامين مسکن، توسط این طرح است، بدین‌معنا که با توجه به تکرار همیشه این حلقه، گروه‌های کم‌درآمد، روزبه‌روز ناتوان‌تر می‌شوند پس باید نسبت به تامين مسکن این گروه چه به‌صورت استیجار و چه به‌صورت ملکی اقدام کرد، اما این نکته توسط طراحان نادیده گرفته شده است که گروه‌های میان‌درآمدی نیز به‌خاطر تداوم این حلقه بسته در حال پیوستن به گروه‌های کم‌درآمد هستند و با توجه به افزایش سهم هزینه مسکن در سبد هزینه خانوار فقیرتر شده و دامنه فقر روزبه‌روز گسترده‌تر خواهد شد، بنابراین باید جهت ثابت نگهداشتن دامنه فقر، گروه‌های میان‌درآمدی را نیز مورد توجه قرار داد.
کشور مالزی در دهه اخیر این سیاست را در دستور کار خود قرار داده است و با حمایت از افزایش عرضه مستقیم برای بیش از یک دهه رونق را در این بخش حفظ کرده است و در عین حال علاوه بر ثابت نگهداشتن قیمت مسکن، در برخی مناطق، قیمت مسکن را کاهش داده است.
2ـ فقدان دید سیستماتیک در سياست‌گذاری‌های طرح جامع
در ابتدا هدف نهایی از تدوین این طرح بر پایه «تامين مسکن برای همه» قرار داده شده که به‌نظر می‌رسد این هدف‌گذاری با صراحت قانون اساسی مبنی بر «داشتن مسكن متناسب با نياز» تفاوت داشته و جامعیت آن‌را دربر نمی‌گیرد.
در سياست‌گذاری‌های این طرح نیز نوعی عدم انسجام در سطوح سياست‌گذاری مشاهده می‌شود، برنامه‌ریزان همواره بر این نکته تاکید دارند که اتخاذ سیاست‌های کلان در بخش‌های مختلف کشور نیازمند تشخیص مناسبی از سطوح سياست‌گذاری در آن بخش و میزان تاثیرگذاری هر سطح بر سطح دیگر است.
بخش مسکن، از سه سطح سياست‌گذاری تشکیل شده است. سطح اول سياست‌هاي استراتژیک وبالادستی «آمايش سرزمين» است که بيان‌کننده توزيع جمعيتي در پهنه کشور و ماموريت شهرها است، سطح دوم سياست‌هاي «اقتصادي مسکن» است که ضمن تبيين سياست‌هاي مربوط به بازارهاي پایه سرمايه، کار و زمين و پرداختن به سياست‌هاي مالياتي، تسهيلات مالي و امثال آنها، به تبيين نقش دولت و بخش‌های غیردولتی و نحوه تعامل آنها در تنظيم عرضه و تقاضاي مسکن مي‌پردازد و سطح سوم سياست‌های «عمران، معماري و شهرسازي» است که تاثیرات مهمی بر بحث‌های کلان فنی و تخصصي ساختمان، هویت فرهنگی و معماری اسلامی دارد.
این طرح به‌دلیل عدم تبیین مناسب سطوح سياست‌گذاری فوق در بخش مسکن و نوع ارتباط آنها با یکدیگر، در اهداف راهبردی و به‌تبع آن اهداف اجرایی و برنامه‌های اجرایی نیز فاقد یکپارچگی سیستمی است، بدان‌معنا که در این طرح، سیاست‌های مختلف بدون توجه به تقدم و تاخر آنها و سطوح تاثیرگذاری و تاثیرپذیری آنها، بعضا در عرض یکدیگر دیده می‌شود، به‌طور مثال در این طرح سیاست «تعادل‌بخشی به بازار مسکن» از سیاست‌های اقتصادی بخش مسکن هم‌عرض سیاست «ارتقاي کیفیت زیست، بهبود شرایط سکونتی همه جوامع، حفظ فرهنگ و هویت اسلامی و ملی» از سیاست‌های شهرسازی، معماری و عمران در کنار سیاست «ایجاد هماهنگی بین برنامه‌های مسکن، توسعه شهری و روستایی و سیاست‌های آمایشی» از سیاست‌های آمایش سرزمین قرار گرفته است. این تداخل در سیاست‌ها، ابهام و عدم شفافیت در مرزبندی آنها در اهداف راهبردی، باعث فقدان دید سیستمی شده است که طرح را در تحقق اهداف برنامه‌ای و برنامه‌های اجرایی نیز دچار مشکل می‌سازد.
3ـ فقدان هدف‌گذاری کمی برای افق 10ساله در بخش مسکن
در حالی‌که كشور ما با كمبود 2 ميليون واحد مسكوني روبه‌رو بوده و بيش از 40هزار هکتار بافت فرسوده شهری بدون احتساب حاشيه‌نشيني در کشور شناسایی‌شده و همچنین سالانه به‌طور متوسط حدود 700هزار متقاضي جديد ناشي از ازدواج جوانان، به تقاضاهاي موجود افزوده مي‌شود ـ و این میزان در سال‌های آتی به 900هزار ازدواج در سال نیز خواهد رسید ـ این طرح هدف کمی مناسب و مشخصی را برای تامين مسکن انبوه نیازمندان در نظر نگرفته است و مشخص نمی‌کند در افق 10ساله شاخص تراکم خانوار در واحد مسکونی به چه عددی باید برسد؟
این درحالی‌است که اهداف کمی، اصلی‌ترین گزینه در تبیین استراتژی کلان یک برنامه بوده و جزو شاخصه‌های اصلي آن محسوب می‌شود، اصولا برنامه‌ریزی بدون اهداف کمی امکان سنجش دقیق و میزان نیل به اهداف برنامه را سلب می‌کند.
در بخش اولویت‌گذاری سیاستی نیز برخلاف همه کشورهای موفق در حل معضل مسکن که سیاست‌های اقتصادی را مشکل عمده و اصلی این بخش دانسته و برای آن سياست‌گذاری داشته‌اند، این طرح، از شاخص‌های مهم سیاست‌های اقتصادی مسکن از جمله شاخص مهم و کلیدی «سهم هزینه مسکن در سبد هزینه خانوار» اعم از اجاره‌بها و اقساط خرید مسکن به‌عنوان یک هدف اصلی و اولویت مهم که در تمام کشورها مورد توجه و سنجش دقیق است، غفلت کرده و تدبیری موثر در جهت کاهش آن نیندیشیده است و مشخص نمی‌کند در یک افق 10 ساله این سهم به چه عددی می‌رسد و یا باید برسد؟
ب ـ برنامه‌های اجرایی (اهداف برنامه‌ها و چگونگی عملیاتی شدن آن)
با توجه به مطالب فوق برخی برنامه‌های این طرح که از اهمیت بیشتری برخوردار بوده، مورد بررسی و مداقه این نقد قرار می‌گیرند. در این طرح بطور خاص 5 برنامه کلی برای تامين مسکن خانوارهای کم درآمد در نظر گرفته شده‌است، جدای از نقد کلی که نسبت به هدف قرار دادن صِرف گروه‌های کم‌درآمد به عنوان گروه‌های اصلی تامين مسکن بیان شد، به بررسی جزيیات این طرح‌ها نیز پرداخته‌ایم:
1 - برنامه‌های تامين مسکن اقشار کم‌درآمد
1-1 - اعطای تسهیلات خرید مسکن کوچک
1-2 - پرداخت وام ودیعه به مستاجرین کم درآمد
يكي از سياست‌هایي كه بارها مورد آزمون و خطا قرار گرفته و تبعات و آثار آن در اين بخش به‌ويژه دوران ركود حاصل از آن، به‌خوبي تجربه شده است، سیاست «توانمندسازي گروه‌هاي كم درآمد و ميان درآمدی از طريق تحریک صرف تقاضا با اعطاي تسهيلات بانکی» بوده است. به‌نظر می‌رسد اصرار مسوولان اين بخش در دهه اخير به اتخاذ اين روش، بيشتر ناشي از اثربخشي سريع آن و استفاده به‌عنوان يكي از راهكارهاي زودبازده و كوتاه‌مدت است. اين سياست به‌دليل عدم نگرش همه جانبه به بخش مسكن و نگاه تك‌بعدي صرف به بخش تقاضا، تا به‌حال آثار زيانباري از جمله «چرخه‌هاي بسته ركود و رونق تورمي» را در بخش مسكن به‌جاي گذاشته است. در شرایط فعلی کشور سیاست تحریک تقاضا قبل از ایجاد عرضه مناسب تورم‌زا خواهد بود.
اين سياست بدون اينكه مشكلي از معضلات اين بخش را حل كند، به‌دليل جو رواني ايجاد شده آثار تورمي‌نيز بر اين بخش خواهد داشت و ركود بخش مسكن را بيش ازپيش تورمي‌خواهد كرد.
در نهایت این راهكار برای بازار مسکن ایران به‌صورت عام به‌هیچ‌وجه توصیه نمی‌شود و تنها از این سیاست می‌توان در شرایط اضطرار، به‌صورت «هدفمند»، «محدود» و در «نقاط مشخص» استفاده کرد تا بار روانی آن به تمام کشور تسری نیابد.
1-3 - احداث و عرضه مسکن اجاره‌ای
این سیاست به‌دلیل تقویت طرف عرضه و حذف هزینه زمین از نقدینگی اولیه لازم برای ساخت مسکن، مثبت است ولی می‌تواند بهینه شود. در حال حاضر رويكرد مردم به رهن و اجاره واحدهاي مسكوني به‌دليل بالا بودن قيمت خريد مسكن، ركود و فقدان شیوه‌های مختلف خرید همچون پیش‌خرید و... است. در این شرایط احداث و عرضه مسکن اجاره‌ای، اگر با نگاه سیاست‌های طرف عرضه نگریسته شود، جزو سیاست‌های مثبت تلقی می‌شود اما سیاست‌های افزایش عرضه نیز باید با دید همه جانبه اتخاذ شوند، به‌عنوان مثال در شرایطی که اجاره‌بها در واحدهای استیجاری و اقساط وام‌های خرید مسکن یکسان و به‌هم نزدیک است، سیاست‌ها باید با کارآمد کردن اجرای مدل «اجاره به‌شرط تملیک»، به‌سمت مالکیت سوق داد شود زیرا متقاضیان زمانی مسکن اجاره‌ای را به مسکن ملکی ترجیح می‌دهند که اجاره‌بها کمتر از 60درصد اقساط خرید بوده و بازار مسکن در شرایط تورمی نباشد، در غیر این‌صورت بازار مسکن اجاره‌ای برای متقاضیان جذابیت ندارد زیرا آنها را از تورم آینده در بخش مسکن و اجاره‌بها مصون نمی‌کند و دسترسی آنها به مسکن ملکی در آینده را کاهش می‌دهد، از سوی دیگر تولیدکنندگان مسکن استیجاری نیز علاقه‌ای به اجاره‌داری ندارند زیرا فعالیت تخصصی آنها ساخت و ساز مسکن است.
اصولا یكي از عوامل موفقيت كشورهاي پيشرو در حل معضل مسکن تفكيك مديريت‌هاي موجود و بهينه كردن مديريت منابع است. بخش مسكن در كشور ما نيز خواه‌ناخواه بايد در مسير جداسازي مديريت‌هاي مختلف اعم از مديريت منابع مالي، مديريت فني ـ تخصصي ساخت و مديريت تقاضا گام بردارد. طرح ساخت « مسکن استیجاری» بر این فرض استوار است که انبوه‌سازان باید علاوه بر سرمایه‌گذاری اولیه (مدیریت منابع مالی) به ساخت‌و‌ساز مسکن (مدیریت فنی ـ تخصصی) پرداخته و همچنین جذب مستاجر و ساز و کار اجاره‌داری را نیز در دستور کار قرار دهند.
1-4 - احداث و عرضه مسکن کوچک
1-5 - مسکن اجتماعی
در دو برنامه فوق به‌طور دقیق متراژ مسکن کوچک مشخص نشده‌است زیرا مسکن کوچک طیف وسیعی از 30 تا 70 مترمربع را در بر می‌گیرد. دو برنامه فوق را می‌توان از دو منظر کوچک‌سازی و مسکن اجتماعی بررسی کرد:
سیاست «کوچک‌سازی» يکي از سياست‌هاي ديگري است که طي ساليان گذشته دنبال شده است. برنامه‌ریزان این بخش با اجرای این سیاست سعی در تولید مسکن‌های متناسب با گروه‌های کم‌درآمد دارند. عامل اصلي توجه به این سياست، بالا بودن سهم زمين در قيمت نهايي مسکن است که در صورت کاهش آن ( با توجه به سياست‌هاي اتخاذ شده در بند سه)، لزومي‌به اتخاذ اين سياست نخواهد بود، هرچند تجربه سالیان اخیر موید این مطلب است که سیاست کوچک‌سازی نیز قیمت نهایی مسکن را آنچنان که مورد انتظار طراحان این برنامه است، پایین نیاورده است. از طرفي سياست کوچک‌سازي با فرهنگ اسلامي‌و ملي ما در تقابل مستقيم است و منجر به ناهنجاري‌هاي اجتماعي، بلوغ زودرس و... در کانون خانواده خواهد شد، ساخت «مساكن اجتماعي» نیز كه در اوج بحران كمبود مسكن در كشورهاي مختلف صورت پذيرفت، به‌نوعی در راستای همین سیاست ارزیابی می‌شود. واحد مسکوني اجتماعی به‌عنوان مسكن‌هاي موقت، به‌دلايل مختلف اعم از در نظر نگرفتن ملاحظات كيفي در برابر الزامات كمي، ايجاد محيط‌هاي يكنواخت و ملال‌آور، مشكلات و تنش‌هاي اجتماعي ـ رواني، تعهدات مالي بسيار بالاي دولت‌ها در تامين اين مساكن و... تجربه موفقي نبوده است.
2 - نوسازی و بازسازی بافت فرسوده
یکی از برنامه‌هایی که در طرح جامع مسکن به آن پرداخته شده است، «نوسازی و بازسازی بافت‌های فرسوده» است. این طرح در برنامه‌های خود با اشاره به شناسایی 38هزار هکتار بافت فرسوده در کشور، صحبت از تهیه برنامه تفصیلی ده ساله برای نوسازی، بازسازی و بهسازی بافت‌های فرسوده شهری تا پایان سال 1385 دارد اما با میزان اعتبار تعیین شده برای هر سال (200میلیارد ریال) با توجه به روش‌های احیای بافت فرسوده موردنظر طرح از جمله روش سهامدار پروژه به نظر می‌رسد اجرای این طرح با مشکلات عدیده‌ای روبرو شود، بدین معنا که دولت برای احیای بافت‌های فرسوده کشور با روش مذکور و یا روش‌های موجود تجربه شده در ظرف مدت 10 سال، باید مبلغی بسیار بالاتر از رقم ذکر‌شده هزینه کند تا بتواند به موفقیت مذکور دست یابد.
همان طور كه گفته شد، روش‌هاي كنوني در احياي بافت‌هاي فرسوده جوابگوي حجم وسيع اين بافت‌ها در 10 سال آينده نخواهد بود. بنابراين ضروری است دولت در به‌كارگيري مدل‌هاي مفهومي‌رايج در دنيا- كه بعضا قدمتي بیش از یک قرن در ادبيات شهرسازي و احياي بافت‌هاي فرسوده جهان دارند- استراتژي آينده خود را در اين مورد تدوين كند.
اين مدل‌هاي مفهومي‌بر پايه «مشاركت مردمي» و استراتژي «برنده ـ برنده» استوار شده‌اند و مشكل تامين مالي نيز در آن به نازل‌ترين سطح خود مي‌رسد، همچنين افزايش سرعت احياي بافت‌هاي فرسوده از ديگر مزايايي است كه اين مدل‌هاي مفهومي‌را در جهان كارآمد كرده است.
3 - تنظیم بازار زمین شهری
طرح جامع، مبحث زمین را در فصل جداگانه‌ای با نام «تنظیم بازار زمین شهری» آورده است. در این مختصر تنها به مساله نحوه واگذاری زمین‌های دولتی به دلیل اهمیت و تاثیرگذاری که در بازار زمین دارد، پرداخته شده است.
در طرح مذکور واگذاری زمین به روش‌های مختلف از جمله: ارزان‌قیمت به انبوه‌سازان، اجاره و... پیش‌بینی شده است. عملکرد دو سیاست عرضه زمین‌های دولتی به « قیمت بازار » و یا «ارزان قیمت» طی دو دهه گذشته، نشان می‌دهد که سهم زمین از قیمت نهایی مسکن نه تنها کاهش نیافته است. بلکه افزایش چشمگیری داشته است.
در شرایط کنونی اقتصاد کشور، بازار مسکن با فشار تقاضای زیادی مواجه است و عرضه مسکن نوساز درصد کمی از مسکن‌های موجود را شکل می‌دهد و قیمت نهایی مسکن نوساز بر اساس بازار، متناسب با مسکن‌های موجود ارزش‌گذاری می‌شود. بنابراین در‌صورتی که مالک زمین و ساختمان یکی باشد به‌دلیل انحصاری که به‌واسطه مالکیت بوجود می‌آید، قیمت مسکن بر اساس بازار قیمت‌گذاری می‌شود نه بر اساس هزینه تمام شده آن.
از آنجا که افزایش تقاضا برای مسکن، منجر به افزایش تقاضا برای زمین می‌شود، اگر عرضه این نهاده اصلی تشکیل‌دهنده مسکن نتواند تناسبی با تقاضای حاصل از آن داشته باشد، قیمت آن افزایش یافته و منجر به کاهش سهم از کل قیمت نهایی مسکن نخواهد شد بلکه عاملی در جهت افزایش قیمت نهایی مسکن ـ همانند دهه‌های گذشته ـ می‌شود.
در سیاست آزاد‌سازی بازار زمین به‌دلیل اینکه زمین به قیمت بازار واگذار می‌شود، کاهش سهم زمین در قیمت نهایی مسکن اتفاق نخواهد افتاد و تنها در صورتی می‌توان به کاهش سهم امید داشت که با اصلاح قوانین و کنترل شدید بازار، عرضه زمین افزایش‌یافته و این افزایش منجر به کاهش سهم مذکور شود اما حتی با تحقق شرط فوق از آنجا که فشار تقاضا بسیار بالاست و قیمت مسکن بر اساس بازار تعیین شده و عملا شرایط کنترل شدید بر بازار محقق نشده، دائما شاهد افزایش نامتناسب قیمت خواهیم بود.
در سیاست واگذاری زمینِ ارزان به انبوه‌سازان به دلیل وجود مالکیت واسط (یکی‌بودن مالک و سازنده) و با وجود فشار تقاضا و جذابیت بازار زمین، نرخ افزایش قیمت زمین بسیار بیشتر از تولید مسکن بوده، لذا قیمت نهایی مسکن کاهش نیافته و انبوه‌ساز از رانت حاصل از زمین ارزان بهره برده و تمامی عواید حاصل از افزایش قیمت زمین نصیب انبوه‌ساز می‌شود و لذا این سیاست نیز منجر به کاهش سهم زمین در قیمت نهایی نشده و قیمت مسکن کاهش نمی‌یابد.
به‌طور کلی در شرایط فعلی اگر عرضه زمین به نحوی باشد که مالکیت واسط (یکی بودن مالک و سازنده) حفظ شود، بهبود بازار را در‌پی نخواهد داشت و جذابیت بازار زمین حفظ شده و همواره سرمایه‌ها از بخش ساخت مسکن به خرید زمین سوق پیدا خواهد کرد.
اتخاذ سیاست عرضه زمین بدون انتقال مالکیت (ماننداجاره‌های میان مدت، حق بهره‌برداری و …)، می‌تواند یکی از راهبردهایی باشد که با اجرای آن از فشار تقاضا برای زمین که ناشی از فشار تقاضا برای مسکن است کاسته شود. این سیاست به‌درستی در آیین‌نامه تامين مسکن گروه‌های کم‌درآمد شهرهای زیر 150هزار نفر در دستور کار قرار گرفته است.
مقداد همتی- ميثم دهقان
meghdadhemmati@Gmail.com