كابوس قيمت مسكن

عليرضا شيرازي
اگر اخبار اقتصادي را دنبال مي‌كنيد يا اينكه اين روزها درگير اجاره يا خريد خانه باشيد احتمالا از افزايش ناگهاني و سريع قيمت مسكن در ماه‌هاي اخير با خبر هستيد.

در چند ماه گذشته قيمت مسكن به خصوص در تهران به شكل عجيبي افزايش يافته است و تنها ظرف پنج يا شش ماه اخير در برخي مناطق تهران قيمت مسكن بين 20 تا 30درصد افزايش يافته است. به طور مثال آپارتماني كه پنج يا شش ماه پيش پنجاه ميليون تومان قيمت داشته است. در‌حال‌حاضر، شصت ميليون تومان مي‌ارزد. اين موضوع البته به نوعي براي صاحبان مسكن مي‌تواند جذاب باشد چرا كه سرمايه آنها افزايشي 20 تا 30درصدي داشته است هر چند كه در عمل چندان به كار آنها نخواهد خورد.
قاعدتا سوالي كه مطرح خواهد شد اين است كه دليل اين افزايش قيمت چيست؟ افزايش قيمت مسكن را مي‌توان به دلائل زير دانست.
1 - افزايش قيمت مصالح ساختماني: در چند ماه گذشته قيمت مصالح ساختماني افزايش يافته است كه اين افزايش قيمت، هزينه ساخت خانه‌هاي جديد را افزايش خواهد داد. همچنين تاثيري ذهني در افزايش كلي قيمت مسكن به صورت كلي نيز خواهد داشت. اما افزايش قيمت در شهرهاي بزرگ و به خصوص تهران بيش از افزايش قيمت مصالح ساختماني است. اين افزايش قيمت مصالح نقش بيشتري در افزايش قيمت مسكن در شهرهاي كوچك و محله‌هاي جنوبي داشته است.
2 - تقاضا بيش از عرضه: اين موضوع يكي از دلائل اصلي گراني مسكن در چند سال گذشته است. در چند سال گذشته با وجود ساخت‌و‌سازهاي زياد در كشور همچنين تعداد واحد مسكوني عرضه‌شده در هر سال كمتر از تعداد خانواده‌هايي بوده است كه نيازمند مسكن بوده‌اند. اين موضوع به‌خصوص با رسيدن نسل حاصل از موج افزايش زاد و ولد در اواخر دهه پنجاه و اوائل دهه شصت به مرز تشكيل خانواده تشديد شده است. خانواده‌هاي جديد توان خريد خانه را ندارند اما آنها تقاضا براي اجاره‌خانه را بالا خواهند برد كه اين نيز باعث افزايش نرخ اجاره و به نوعي افزايش قيمت مسكن خواهد شد. همچنين بخشي از اين نسل كه در شهرهاي بزرگ ساكن هستند به سمت خريد آپارتمان‌هاي كوچك روي مي‌آورند كه تاثير آن در‌حال‌حاضر بسيار محسوس است به طوري كه قيمت آپارتمان‌هاي زير پنجاه متر به شدت افزايش يافته است.
3 - علاقه‌مندي مردم به سرمايه‌گذاري در بخش مسكن: پس از كاهش ارزش سهام در بورس و شوك حاصل از آن سرمايه‌هاي مردم به سمت ديگر بازارها روانه شد كه مهم‌ترين آن را چند ماه پيش و در مورد بازار طلا ديده‌ايم، به طوري كه تقاضاي بالا عملا قيمت طلا و به‌خصوص سكه را كه مورد علاقه سرمايه‌گذاران خرد بود در حد غيرمنتظره‌اي بالا برد اما با نااميدي سرمايه‌گذاران از اين بازار بسياري از سرمايه‌گذاران به سمت بازار مسكن كه بازار مطمئن‌تري است روي آوردند. (به‌خاطر داشته باشيد كه پس‌انداز و نگهداري سرمايه به صورت نقد در بانك حتي با وجود دريافت سود به دليل نرخ تورم و همچنين مسائلي كه ارزش برابري ريال را تهديد مي‌كند چندان عاقلانه نيست.) اين قضيه باعث افزايش تقاضا براي خريد مسكن و در عين حال رغبت به خريد با وجود افزايش قيمت مسكن شده است به طوري كه در‌حال‌حاضر نيز با وجود افزايش قيمت مسكن همچنان خريد و فروش مسكن رونق دارد.
4 - ترس از افزايش قيمت‌ها در سال جديد: مواردي مثل حذف سوبسيد انرژي و افزايش مجدد قيمت مصالح در سال آينده و در نتيجه افزايش قيمت مسكن بسياري را علاقه‌مند كرده است كه در شش ماه آخر سال جاري اقدام به خريد مسكن كنند.
5‌ - وام بانك‌هاي خصوصي: بانك‌هاي خصوصي در سال گذشته وام‌هايي با مبالغ بالا در اختيار خريداران مسكن قرار مي‌دادند به طوري كه برخي از اين بانك‌ها تا هفتاد درصد ارزش مسكن به خريدار وام مي‌دادند اين قطعا مورد استقبال بسياري قرار گرفته است و باعث افزايش تقاضا براي خريد خانه نيز شده است. در‌حال‌حاضر اكثر اين بانك‌ها سقف خاصي براي وام در نظر گرفته‌اند كه اين در نهايت باعث حركت به سمت خريد خانه‌هاي كوچك و ارزان‌تر خواهد شد كه اين نيز در افزايش قيمت آپارتمان‌هاي كوچك تاثير خواهد داشت.در ادامه بايد اشاره كرد كه قيمت مسكن در بخش‌ها و مناطق خاصي از تهران افزايش چشمگيري داشته است كه معمولا مناطق شمالي يا تازه‌ساز و خلوت هستند جاهايي كه از نظر سرمايه‌گذاران امكان رشد بيشتري دارند و افزايش قيمت مسكن در مناطق جنوبي و پرجمعيت بيشتر تحت‌تاثير افزايش قيمت مصالح و قيمت كلي مسكن در شهر بوده است.
حال سوال‌هاي ديگري مطرح مي‌شود چه كساني برنده‌ها و چه كساني بازنده‌هاي اين افزايش قيمت مسكن هستند؟آنهايي كه بيشترين وام را از بانك‌هاي خصوصي براي خريد خانه به‌خصوص در مناطقي كه تحت‌تاثير اين افزايش قيمت بوده‌اند دريافت كرده‌اند برندگان اصلي هستند چرا كه بخش بزرگي از سود بانكي مربوط به وام دريافتي با افزايش مسكن در اين چند ماه پوشش داده شده است.
اما مستاجران (كه قشر بزرگي در شهرهاي پرجمعيت هستند) بازنده‌هاي اصلي اين جريان خواهند بود. افزايش قيمت مسكن در سال آتي باعث افزايش قيمت اجاره نيز خواهد شد قاعدتا اجاره يك آپارتمان پنجاه ميليون توماني با يك آپارتمان شصت ميليون توماني متفاوت است و مستاجر آپارتمان پنجاه ميليون توماني اگر امروز قرارداد اجاره‌اش به پايان رسيده باشد و بخواهد قرارداد اجاره همان آپارتمان را تمديد كند بايد اجاره يك آپارتمان شصت ميليون توماني را بپردازد. اين در حالي است كه درآمد و حقوق كمتر كسي ظرف چند ماه اين قدر افزايش يافته است.
منبع: www.shirazi.blogfo.com